こんにちは！
このブログの著者、ゆーりです。
現在家族４人(ゆーり・ゆーり夫・娘３歳・息子１歳)で2019年に新築で購入した建売住宅に住んでいます。
そして今年中に注文住宅に住み替え予定です！
ゆーり今回は我が家の住み替えの流れについてお話しします！〈住み替え計画〉と言うブログ名なのに、住み替えについてはまだ１つも記事を書いていませんでした。笑
ゆーり夫住み替えると言っても色々パターンがありますね。住み替えに関してまとまっている情報媒体は沢山あるので、このブログでは我が家の実体験をベースにしたものをご紹介します！少しでも住み替え検討中の方の参考になれば嬉しいです。
この記事を書いている2023.5は絶賛住み替え計画中(持ち家売り出し中)ですので、状況が変わるごとに更新していきたいと思います。
我が家の住み替え計画
・2019に建売住宅を住宅ローンにて購入済み
・住み替え先の土地を探し始める→親戚経由で見つかる
・ローンの仮審査(土地・建物)を通してみる→OK
・今の家の媒介契約を住友林業ホームサービスで締結
・住友林業ホームサービスによる建物検査、物件撮影
着工合意と引き渡しは未来のことなので予定となりますが、ざっとこのような時系列で住み替え計画が進んでいきます。
この中でポイントとなるのは２点、
- ローン
- 今の家の売却
と考えました。この２点について詳しくお話ししていきます！
住み替え時のローンはどうするの？
ここは住み替え時最も気になる点でした。
なぜなら既に住宅ローンを組んでいて、残債がたっぷりあるから。
ゆーり夫住み替えたくてもローンが組めなければ住み替えられない…一体どうすれば！？
今の家の査定額とローン残債
結論から言いますと、
ローン残債がたっぷり残っていても今の家の査定額がローン残債よりも高かったので問題なく組めました！あくまでも我が家の体験談なので例外もあるかとは思いますが…
これをアンダーローンと言うそうです。(ローン残債＜査定額)
ゆーり逆に、ローン残債より今の家の売却金額が低い場合はオーバーローンと言う。。。(ローン残債＞査定額)
家の査定ですが売却開始までに２回行いました。
１回目は契約前の簡易査定(机上査定）、自宅図面写真等で査定を行うので実際に家を見にきた訳ではありません。
２回目は住友林業と契約した後、業者さんが実際に家を見て査定する訪問査定を行いました。
既に住宅ローンを組んでいる銀行以外の銀行で新たに住宅ローンを組む
我が家の場合は、某都市銀行Aで住宅ローンを組んでいました。
金利が低かった為住み替え時も同じ都銀Aで住宅ローンを…と考えましたが、これは早々にNGがきたのです。
A銀行で住み替え用に住宅ローンを組むには、A銀行で組んでいる今の家の住宅ローンを完済した状態でないと不可能
言われてみれば、既に何千万と融資をしている人に対して追加で融資をすることは容易ではないですね。
我々の住み替え計画としては今の家に住みつつ新居を建て、新居への引っ越し後に旧家を引き渡すつもりなので
A銀行ではローンが組めないことがわかりました。
ゆーり夫しかし金利が低い銀行はA以外にもありますので、そこはあまり悲観的にならずに済みそうです。
銀行によっては今の家の後売り証明になる〈媒介契約書〉か〈買取証〉の提出が必要でしたが、それがあれば承認が出ましたので住み替えローンは問題なく組めることがわかりました。
ちなみに仮審査は地銀３つ・信用金庫１つ・日本住宅ローンの計５つ出しましたが、全て承認が通りました。
育休中のローン審査はちょっと厄介
今の家のローンはゆーり夫が単独で組んでいますが、新居は夫婦でローンを組むことに決めていました。
ゆーり今は育休中ですが、復職後は定年まで働き続けるつもりです。子供が小さいうちは時短で働きます！
しかしながら、私が育休中であることで数社の銀行からはローンの承認は厳しいと返答がきました。
理由としては、復職後も安定した収入が得られるのかどうかがわからないからと言うことです。
それでも別の数社の銀行は育休中のローン契約可としており、条件として
- 復職後の見込み年収証明書の提出
- 育休に入る前の年収を証明する
- 育休証明書の提出
- 国家資格免許の提出
を挙げられました。
ゆーり国家資格免許の提出は１社だけでした！そして私だけでなくゆーり夫の免許証提出も求められたので、もしかしたら育休云々関係なかったのかもしれません。
見込み年収証明は会社にお願いし作成してもらい、育休前の年収証明として給与明細を提出しました。
育休証明書は銀行の雛形が送られてきたので、それを会社に持っていき書いてもらうことで解決です。
育休中もローン契約可能！しかし全ての銀行で出来る訳ではない（そして勤め先に書いてもらう書類が発生する）
諸々の書類を提出し、無事連帯債務型の住宅ローンを組むことが出来ました！
今の家はいつ売るの？
我が家の住み替え計画では、仮住まいをしないで新居に引っ越す予定です。
ゆーり住み替え＝一時的に仮住まい生活が必須だと思っていましたが、売却のタイミングによっては仮住まいなしでも住み替え可能と教えてもらいました！
家を売るためには、不動産会社と媒介契約(家を売る為の契約)を交わす必要があります。
私たちは新居を住友林業で建てるので、建築工事請負契約を交わした数日後に
住友林業ホームサービスと媒介契約を交わしました。
STEP１→STEP２の間で売り出し中の今の家の申し込みがあり、引き渡しは新居に引越しした後
これだと仮住まいなしで住み替えができることになります。
ゆーり夫SUUMOやアットホームなどポータルサイトにも載ることになりますが、引き渡し時期は【要相談】と記載されています。
ゆーり引き渡し時期はあくまでもこちらの希望となりますから、買主さんの引越すタイミングによってはこちらが仮住まいをして売却する可能性もあります！
絶賛売却中の我が家ですが、売却の詳細についてはまた別記事でご紹介します！
まとめ
今回は我が家の住み替え計画中のローンと家の売却の流れについてご紹介しました。
既に住宅ローンを組んでいる私たちでも、
家の査定額がローン残債より高かった、かつ今とは別の銀行であれば新居を建てる為の新たな住宅ローンを組むことが出来ました。
また、家の売却は新居の家づくりと並行して行います！
売り出し時に、引き渡し時期を〈新居への引越し後〉とすることで仮住まいをしないで住み替えが出来るかもしれません。
次回は住友林業ホームサービスとの契約内容や実際に行った売却活動の内容をご紹介したいと思います！
住み替え計画はまだまだ続きます…＊
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